为何最近深圳楼市异常火爆?

记者 | 张晓琪

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千万豪宅被秒光,百万喝茶费重出江湖……深圳楼市近日的迅速升温,引发监管追查是否有银行资金违规进入楼市。

界面记者4月20日获悉,中国人民银行深圳市中心支行已向深圳市各商业银行下发通知,要求紧急自查房抵经营贷(含借款人为企业或个人)资金违规流入房地产市场情况。

该通知要求自查今年年初截至3月末,各家商业银行发放的房抵经营贷余额,包括贷前、贷中、贷后等情况。

据界面新闻记者暗访调查,深圳市场上确实存在相关产业链在钻小微企业贷款优惠政策的漏洞。

这要求购房者名下有正常经营一年以上的公司。操作上,购房者需筹措过桥资金(资金可来源于贷款中介或自行筹借)全款买房,待房子过户到其名下后,以经营贷名义、将房子作为抵押物,在银行做一笔经营贷来偿还过桥资金。

市场中介替名下没有企业的购房者购买企业,收取三千到五千元;向银行申请经营贷(自称能够100%获批),收取2%-3%的费用。从注册公司、申请贷款到最后放款,耗时大概要一个月。

为什么投资客和中介能够联手突破银行风控,套取本该属于小微企业的政策红利?

中介揭秘房抵经营贷操作套路

4月20日,界面新闻记者在走访深圳房产中介公司时了解到,确有用房抵经营贷买房的操作空间。

经营贷是商业银行用来解决借款人(个体工商户、小微企业主等)生产经营过程中正常资金需求的贷款,可用于项目运营、资金周转等。

商业银行现推出的小微贷款类产品中,房抵经营贷占据主流,因为操作简单、快捷,经济下行期间对银行来说也更有保障。

今年3月初,深圳出台《深圳市应对新型冠状病毒肺炎疫情中小微企业贷款贴息项目实施办法》(下称“实施办法”),市级财政将拿出10%的产业专项资金用于中小微企业贷款贴息。对于疫情防控期内获得银行等金融机构的新增贷款(展期视同新增),按实际支付利息的50%给予总额最高100万元的贴息支持,贴息期限不超过6个月。

为帮助小微企业恢复生产,贴息申请门槛设定得比较低。

为何最近深圳楼市异常火爆?

根据《实施办法》,只要企业是在深圳行政区域内(含深汕特别合作区)依法登记注册的、符合国家有关政策规定标准要求的中小微企业和个体工商户等商事主体,均符合贴息政策要求。

有贷款中介向界面新闻记者介绍了大致的操作思路:购房者名下需要有正常经营一年以上的公司,筹措过桥资金全款买房。待房子过户到购房者名下后,再以经营贷名义、将房子作为抵押物,在银行做一笔经营贷来偿还过桥资金。

“你名下有公司最好,如果没有,我们可以帮你买一家公司,费用大概在三千到五千。之后可以自己跟银行申请经营贷,也可以委托我们申请。”该名中介说道。

据了解,如果委托中介申请,中介将收取费用,费用是贷款金额的2%-3%。比如批下来300万经营贷,费用大概在6万至9万。

“交了这笔钱,我们能百分之百帮你拿到贷款。”他强调。

据中介人士介绍,贴息前经营贷每个月利息大概是4-5厘(换算成年利率为4.8%-6%),期限为3至5年,贷款额度最高为房产评估价的7成,还款方式为先息后本。从注册公司、申请贷款到最后放款,耗时大概要一个月。

央行火速要求银行自查四项内容

银行资金违规进入深圳楼市的现象,也引起了监管部门的高度关注。

界面新闻获悉,4月20日,中国人民银行深圳市中心支行要求深圳商业银行紧急自查房抵经营贷(含借款人为企业或个人)资金违规流入房地产市场情况。

自查内容包括:

一、截至2020年3月末的房抵经营贷余额等;

二、贷前准入情况,对借款人名下经营实体的真实性调查情况,借款人持有被抵押房产时间情况,企业成立时间情况;

三、贷款管理情况,重点梳理借款人(含企业或个人)自疫情发生(1月25日)以来新购房产(含住宅和商务公寓等)并以新购房产作抵押的贷款情况,以及计划申请财政贴息和预计实际贷款利率水平情况;

四、贷后管理情况,要求自查借款人贷后新增房产的检测情况。

“今天上午11点半我们收到通知,正忙着自查。”某国有大行深圳分行普惠金融部负责人告诉界面新闻记者。

银行多重风控防线何以被突破?

为什么投资客和中介能够联手突破银行风控,套取本该属于小微企业的政策红利?

据界面新闻了解,银行发放经营贷有两条重要防线:企业经营情况和作为抵押物的房产过户期限。

商业银行对申请贷款小微企业设置的门槛普遍为经营年限至少满一年,公司有实际的经营,能够提供经营流水、税单等材料进行证明。因此,刚注册的公司很难拿到贷款,但在市场上购买一个经营满一年、经营流水正常的公司则有突破风控的可能。

据了解,各家银行在风控政策上不尽相同。

在对小微企业主体审查上,风控较严的银行会审查企业股东或法定代表人近期变更情况。“如果你刚成为企业股东或法人,就过来申请,我们是不会批的。“有小微贷款人士就告诉记者。

同时也有多位银行人士向界面新闻证实,不少银行对企业股东或法定代表变更情况并无进一步的审核,更多看经营年限和流水。

另一道防线是作为抵押物的房产过户时长,银行的风控尺度也存在差异。

上述国有大行人士透露,如果抵押的房产过户时间很短,该行风控系统会发生预警。

另一城商行人士则表示,其所在银行要求用来抵押的房子买了半年以上。

另有大型股份制银行人士表示,该行要求经营贷抵押的房产过户时间要满三个月。同时,也有银行对房产过户期限不设定要求。

换言之,如果某家银行没有审查对企业股东或法定代表人变更情况,对抵押房产过户期限要求很低或者根本不设要求,投资客很容易钻到政策空子。

需要指出的是,有些钻空子的购房者可能本身就是小微企业主,甚至无需临时注册或临时购买一家公司。

当然还有最后的风控手段,即贷后的资金流向管理,但这部分银行能做的也相对有限。

有银行人士介绍道,批下来的经营贷款项会打到指定账户,比如企业的供应商账户,但如果购房者将资金多转几道,银行很难监控贷款最终流向。

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